摘要：1.5万大家觉得能买到什么东西？可能买到一台好的手机，一台好的电脑，一台好的电视。但如果说花1.5万可以买到64平米的房子，相信很多人都不相信。因为过去十几年，我国很多城市的房价都出现了较大幅度的上涨，甚至有部分城市房价10年时间已经涨了好...
1.5万大家觉得能买到什么东西？可能买到一台好的手机，一台好的电脑，一台好的电视。
但如果说花1.5万可以买到64平米的房子，相信很多人都不相信。
因为过去十几年，我国很多城市的房价都出现了较大幅度的上涨，甚至有部分城市房价10年时间已经涨了好几倍。
特别是对一二线城市来说，房价涨幅更是比较明显，目前很多一二线城市的房价基本上都达到1万块钱以上，部分城市房子均价甚至达到6万以上。
面对不断上涨的房价，很多人都觉得房价未来还会一直涨上去，而很多人之所以持有这种观点，无非是基于几点考虑：
一个是目前我国人口非常大，潜在的购房人群仍然非常多，市场还没有完全饱和；
另一个是在货币发行量不断增加，总体物价水平不断上涨的背景下，房价也会跟着上涨；
再一个是房子具备金融属性，当市场没有其他更好投资渠道的时候，房子就成为了最好的投资方式，只要房子的这种金融属性没改变，那么房价就不会下降。
那目前各地的房价真的是坚不可破，不可能下降吗？我的答案是否定的。
我认为未来几年之内，我国房价会呈现分水岭，一部分城市的房价还会继续上涨，但有很多城市的房价有可能会停止上涨甚至下跌。
针对这个问题，我们可以来看一下东北一些城市的房价表现就知道其中的逻辑。
双鸭山就是黑龙江一个地级市，最近一段时间这座城市因为极低的二手房价格引起了广大网友的热议，那双鸭山的房子到底有多低呢？
从当地二手房实际交易情况来看，有部分小区二手房售价仅需230元左右每平米。
根据证券时报.e公司报道，位于双鸭山宝山区的康安家园小区是一个棚户区拆迁安置小区，这里面目前有很多房型在售卖，其中51平米售价只需要1.2万元，56平米售价只需要1.4万元，而且还包括600元的物业押金。
而且大家看清楚了，这里所说的1.2万不是单价而是整个房子的价格，折算下来每平米只有235元左右，简直是白菜价。
类似这种便宜房在双鸭山并不少见，比如安悦小区和惠民小区50平米的房子更只需要1万元左右，56平米的房子需要1.3万元左右，另外位于惠民新城一期的房子，64平米2房1厅1卫的格局，最低售价只需要1.5万元，还包括1000元的物业装修押金和200元的水费。
当然这些地方的房子之所以非常便宜，有几个特殊的原因。
第一、都属于棚户区改造性质的小区，只能协议买房，不能更名过户，但满5年之后可以过户；
第二、这些房子都位于顶层，而且户型比较小，基本上当地人不怎么购买；
第三、这些房子位于矿区附近，有很多矿煤矿，总体居住环境并不太好。
第四、这些房子离市区比较远离双鸭山市中心城区有20公里左右，可以算是农村地区了。
但即便在偏远的地区，64平米的房子只需要1.5万，确实有点“过分”，毕竟大家自己建房，光成本也不至于这么低。
当然对于双鸭市中心城区的房价来说，并没有这么低的价格，从网上的挂牌价格来看，双鸭山七月份的二手房均价大概是2770元左右每平米，这个价格相对于郊区要贵很多。
但即便是在双鸭山的中心城区，仍然有1600单价左右的房子 ，比如位于双鸭山市一马路小学附近的学区房，面积78.38平米，成交价为13万元，折合每平米售价只有1658元，这个价格从全国范围来说是很便宜的。
更关键的是目前双鸭山市的房价跟去年同期相比，已经下跌了3.14%，而且双鸭山市的房价从2016年到现在几乎原地踏步。
那为什么双鸭山的房价这么低，而且连续多年没有太大幅度的上涨呢？说白了就是缺乏市场需求，这种现象不只是双鸭山存在，黑龙江多个城市都存在，比如鹤岗等。
而黑龙江多个城市的房价之所以比较低，有一个很重要的原因就是人口流出比较大。
比如下图是过去10年黑龙江各市常住人口的增量情况。
可以明显地看出，过去10年时间，黑龙江各市人口均出现负增长，其中人口流出最多的绥化过去10年流出了166.02万，另外包括齐齐哈尔，哈尔滨，牡丹江这些城市人口净流出都达到50万以上，而人口净流出最少的大庆也达到12.29万。
另外根据第7次人口普查数据显示，截止2020年，黑龙江全省人口为3,185万人，这人口数量相对于2010年第6次人口普查的3831.4万人而言，人口减少了646.4万人，同比下降16.87%，年平均增长率为-1.83%。
从黑龙江这些城市的房价以及人口数据，这进一步验证了房价短期看金融，中期看土地，长期看人口的基本定律。
不管短期之内房价有上涨有多快，最终决定房价走势的一定是市场需求，而市场需求到底是多还是少，关键还要看人口的增量。
但是按照目前我国人口的增长趋势来看，人的出生率是逐年下降的，这意味着未来总体人口会趋于稳定，甚至在2030年之后，人口总量还有可能出现下跌，到时购房市场需求自然会跟着减少。
这意味着未来5年或者10年之后，很多城市都有可能面临人口减少的局面，到时房价还能涨得动吗？我觉得人口净流入的大城市还有可能上涨，但小城市房价想要继续上涨的难度比较大。
